Земельный вопрос

Одной из животрепещущих и наиболее проблемных тем для белорусского бизнеса остаются земельные отношения. Подтверждение тому - большое количество судебных дел. Чаще всего к Фемиде обращаются с требованием признать недействительным решение местного исполкома об отказе в предоставлении земельного участка, либо взыскать убытки, связанные с его изъятием. Этот блок споров -- один из наиболее объемных, сложных и, как считают субъекты хозяйствования, самый нарушающий их права и законные интересы.
Наиболее часто в земельном вопросе приходится разбираться судьям Минска. Это объясняется как повышенной активностью столичного бизнеса, так и тем, что такие споры рассматриваются судом по месту нахождения заявителя. Если фирма, претендующая на участок в Витебской области, зарегистрирована в Минске, то суд состоится в столице.

Как правило, претензии у бизнеса возникают после того, как местные власти отказывают в предоставлении земли. Зачастую лицо обращается в местный исполком, проходит месяц, два - ответа не поступает. Еще через какое-то время приходит письмо за подписью председателя или первого заместителя исполкома о том, что заявление рассмотрено, предоставление участка нецелесообразно по таким-то основаниям. При этом по действующему законодательству письмо от имени работника исполкома - это не решение госоргана, где есть коллегиальное управление. Такую ситуацию можно обжаловать в суде как бездействие госоргана.

При рассмотрении заявления суд обяжет в двухнедельный срок рассмотреть на заседании исполкома обращение субъекта хозяйствования. По крайней мере, это позволит получить решение коллегиального органа с обоснованием. В последующем можно будет рассмотреть спор и принять решение: прав субъект, желающий получить участок, или нет.

Но даже заключение договора аренды земельного участка далеко не всегда позволяет бизнесу довести начатое до логического завершения - возвести объект. Зачастую инвестор, равно как и исполком, не знает всех условий будущего строительства. Бывают случаи, когда принимается решение о проведении аукциона, определяется его победитель, который выплачивает большие суммы в местный бюджет, делает арендный платеж, заключает договор с проектной организацией. Однако представитель последней делает заключение, что исходя из таких-то ТНПА (СНиПов, СНБ и прочее) на данном земельном участке нельзя строить объект той площади, этажности и функциональности, которую предусматривал инвестор. В такой ситуации самый оптимистичный исход - обжалование договора аренды, поскольку он был заключен под влиянием заблуждения: лицо не знало, что строить нельзя.

К слову, Указ № 667 предусматривает включение в состав комиссии, определяющей месторасположение земельного участка, представителя проектной организации, которая будет осуществлять работы по проектированию объекта. Теоретически это должно упреждать ошибки инвестора и исполкома, однако на практике возникает другая сложность... Победитель аукциона выступает заказчиком по договору подряда на выполнение проектно-изыскательских работ (ПИР). Откуда же на стадии принятия решения о проведении аукциона можно определить некую проектную организацию, включить ее в состав комиссии и в последующем обязать победителя аукциона заключить с ней договор? Такое положение нарушает права лиц и конфликтует с нормами Указа от 7.02.2005 № 58 «О проведении подрядных торгов в строительстве и признании утратившими силу отдельных указов, положения указа Президента Республики Беларусь» Исполком не может сам выбрать представителя проектной организации для заключения договора на проведение проектно-изыскательских работ.

Не стоит забывать и о том, что существует двухлетнее ограничение на проведение ПИР со дня принятия решения о предоставлении земельного участка. Сейчас исполкомы строго за этим следят и по прошествии 2-х лет на следующий же день принимают решения об изъятии земли.
Что это значит для субъекта? Получив разрешение на ПИР, заключив договор с проектной организацией, за 2 года он через авансирование либо по подписанным актам оплачивает значительную сумму проектировщикам. Кстати, на проектно-сметную документацию уходит порядка 10% от общих затрат на возведение объекта. При этом подрядчик по каким-то причинам всю документацию не выдает. За эти 2 года ему достаточно написать 2 письма о том, что заказчик не выдал такие-то техусловия (на газо- и водоснабжение или что-то еще) - и проектировщик докажет, что просрочка не по его вине. Заказчик, оплатив порядка 60-80% стоимости работ по договору, деньги обратно не вернет - это чистые убытки.

Стоит отметить и еще одну существенную проблему. Практически на всей территории Беларуси, за исключением Минска и столичного региона, нет проектов детального планирования территорий. Исполкомы заинтересованы разработать их, оформить землеустроительные дела, составить земельно-кадарстровую документацию... Но по Закону об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности проекты детального планирования разрабатываются за счет средств местного бюджета. Самостоятельно справится с большими площадями местным властям не под силу, а не охваченные земли не могут быть предоставлены в аренду. Ситуацию можно кардинально изменить, если на законодательном уровне инвестор получит возможность заключать договоры подряда на разработку проектов детального планирования. Пока это возможно только в том случае, если речь идет об объектах первого уровня ответственности (промышленных предприятиях). Увы, исключение не распространяется на жилые дома независимо от этажности, объекты торговли и услуг.
Александр ГЕРАСИМЕНКО